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(资料图)

专业分析，实地带看

少走弯路不迷茫

转眼间，2023年已过四分之一。

据克而瑞数据显示，一季度郑州房地产市场呈现波浪式前进趋势，具体表现为1月“翘尾”，2月“狂飙”，3月“回稳”。

拉通来看，一季度的市场需求以及市场预期，均从“底部盘整”阶段迈入了相对稳定的“动能修复”阶段。

▲2015-2023年一季度郑州住宅供求量价对比

2023年1-3月份，郑州主城八区项目销售金额TOP10分别为：华润置地幸福里、美盛教育港湾、美盛金水印、保利大都汇、万科大都会、龙湖熙上、谦祥云栖、万科拾谧森语、华润瑞府、万科翠湾中城。

▲2023年1-3月郑州主城八区项目销售金额TOP 10

从数据来看，一季度销售金额TOP 10 中，有6个都是改善楼盘，郑州市场整体购房需求，已由刚需向刚改、改善过渡。

改善客户买房，靠前要素不再是户型和楼层，而是地段、稀缺、品质和价值！

但目前郑州市场的改善购房者比较痛苦：总价300—500万的房子较为稀缺，不知道买哪里。

今天咱们先来盘一盘，总价300-400万郑州改善盘。

买好房找老王，少走弯路不迷茫！

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金水区

美盛金水印

美盛金水印位于渠东路与北三环交汇处，主推建面约115-165㎡户型，价格约2.2-2.5万元/㎡，总价约253-412万元/套。

▲鸟瞰图

▲建面约143㎡户型

项目在主城三环旁，配套相对健全，西侧有东风渠，距离地铁4号线陈寨东站1公里左右。

凭购房合同可上纬五路第一小学普庆校区+郑州金水外国语学校，目前已招生，不过离学校有段距离。预计2024年年底带装修交付，容积率稍高。

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申泰中原印象

申泰中原印象位于经三路与红专路交汇处西南角，在售建面约80-127㎡带装修户型，价格约2.7万元/㎡，总价约216-343万元/套；建面约118-149平毛坯房源，价格约2.4万元/㎡，总价约283-357万元/套。

▲鸟瞰图

▲建面约149㎡户型

项目属于二环内黄金地段，周边配套成熟，距离地铁5号线省人民医院站500米左右。但交付时间稍晚（预计2025年3月），容积率稍高4.99。

惠济区

旭辉一江雲著

旭辉一江雲著位于滨河路与清华园路交叉口向东200米，容积率约2.99。洋房1楼带花园，建面约133、143㎡，价格约2.5-2.6万元/㎡，总价约333-372万元/套。

▲鸟瞰图

▲洋房建面约143㎡户型

这个项目初入市时，名字还带着锦艺，主要是因为地块是锦艺之前拿下的城改地，目前这个项目除了使用的是锦艺地块外，跟锦艺已基本无关。

项目周边生态环境不错，南邻贾鲁河湿地公园，北侧紧临郑州外国语中学（惠济校区），西侧锦艺实验小学，东侧有英才街小学，交付后划片入学。

去年项目停工过，目前工地施工中，洋房3号楼外立面已实景呈现，在售洋房，预计2024年6月底交付。

▲洋房3号楼外立面实景图

招商美景雍瑞园

招商美景雍瑞园位于黄河迎宾馆正北（文化路与大河路交会处向东500米），容积率约1.49，纯洋房社区。

▲鸟瞰图

项目目前主推17#，一楼带院户型建面约106、125㎡，价格约2.7-2.8万元/㎡；总价约286-350万元/套；另有8#顶底房源在售，建面约143㎡，1楼带院房源，价格约3.2万元/㎡，总价约458万元/套；顶楼价格约2.1+万元/㎡，总价约300+万元/套。

▲洋房建面约130㎡户型图

▲洋房建面约143㎡户型图

央企招商，合同签约今年年底交付，据置业顾问介绍说，预计提前至今年6月份交付。

▲洋房外立面实景图

项目是四环内稀缺的低密纯洋房社区，南侧即是黄河迎宾馆，户型设计合理，不过周边教育配套较为薄弱，北侧临四环高架。

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建业河畔洋房

建业河畔洋房位于中州大道东、滨河路北。之前价格约2.2万元/㎡，户型建面约143㎡，总价约314万元/套。

项目目前还未正式复工，预计4月中旬左右正式复工。

▲ 建业河畔洋房工地

郑东新区

郑东华府

郑东华府位于良秀路126号，容积率约1.9。项目小高层建面约191-228㎡，价格约1.65万元/㎡，总价约315-376万元/套。

▲鸟瞰图

▲建面约195㎡户型

项目属于郑东新区白沙片区，周边有象湖，河南省科技馆，距离在建的地铁8号线杨桥东路站1公里左右，不过周围整体发展起来，还需要一些时间。

目前在售小高层，签约2025年年底交付，置业顾问预计会提前交付。

中原区

万科山河道

万科山河道二期，是上半年中原区唯一的新项目，也是中原区稀缺的改善项目。项目位于中原区华山路与颍河路交会处向西500米，容积率稍高，约4.99。

▲鸟瞰图

项目建面约150㎡户型，价格约1.85-2万+元/㎡，总价约278-300+万元/套；建面约183㎡户型，价格约2-2.1万元/㎡，总价约366-384万元/套。

▲1号楼楼栋平面图

▲2号楼楼栋平面图

产品比起一期有所升级，二期地块东侧是伊河路小学山河道校区，2022年9月已开学，凭购房合同，中原区户口或中原西路暂住证，即可入学。

社区对面就是二砂文化创意产业园，周边有地铁10号线罗庄站，预计今年年底开通。

▲万科山河道一期小区实景

不过项目地块小，容积率稍高，一期交付据说有些瑕疵，目前已整改。

高新区

碧桂园云顶

碧桂园·云顶位于槐荫街南、弯月路西，容积率约3.59，规划有7栋高层房源。项目在售建面约140-244㎡户型，价格约1.45-1.7万元/㎡，总价约203-414万元/套。项目预计2024年10月份交付。

▲鸟瞰图

▲建面约185㎡户型

项目最大的卖点就是临近郑州雕塑公园和西流湖公园，不过由于西流湖北段回填，风景一定程度上打折扣。

出行方面，西三环高架和农业路高架环绕，不过与高架距离过近，出行便利的同时，居住环境受到一定影响。

碧桂园云湖天境

碧桂园云湖天境位于西三环农业路与弯月路交汇处雕塑公园北侧，容积率约3.59，规划有6栋17-31层楼栋，户型建面约175、210、245㎡，预计5月份开盘。建面约175㎡房源，预估价格约1.8-1.9万元/㎡。

▲鸟瞰图

▲建面约175㎡户型

项目是碧桂园云顶的二期地块，东侧可以望见西流湖水域，南侧是西流湖公园，即使湖面被填平改成湿地公园，但依旧是主城稀缺的生态资源。不过公园正在改造，还需要等待。除了景观卖点之外，周边教育配套有所欠缺。

管城区

郑州洺悦融园

郑州洺悦融园位于航海路与豫英路交会处向南200米路西，容积率2.99。

▲鸟瞰图

项目在售建面约99、129、143㎡房源，价格约1.8-2.2万元/㎡，总价约183-314万元/套。

▲建面约143㎡户型

电建央企，交付有保障，项目航海路稀缺地段，周边配套成熟，离地铁5号线城东南路站不到1公里，南侧规划有小学和中学用地，预计2024年9月、12月分批带装修交付。

二七区

亚星九邸

亚星九邸位于祥泰路与南彩路交会处，容积率3.49，主推建面约163-317㎡大平层房源。

▲鸟瞰图

项目标准层建面约163-208.79元/㎡，价格约1.5-1.6万元/㎡，总价约244-334万元/套。

▲建面约208㎡户型

亚星九邸最大的优势是，可划片郑州实验外国语中学（东分）和郑州实验外国语第一附属小学。

项目被金水河和南水北调运河环抱，可享一线金水河景，周边亚星组团配套成熟，预计2024年年中，毛坯交付。

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结语

一般人会认为，和努力凑出三五十万首付的刚需不一样，能拿得出300-400万买房子的，挑选余地肯定要大得多。

实际上，300-400万的总价，在郑州挑选余地真不大。

在上述楼盘中，小编认为美盛金水印、招商美景雍瑞园、万科山河道、郑州洺悦融园、亚星九邸值得一看。

这些项目地段足够好，开发商足够安全，能保证交付，产品品质也不错，户型契合改善置业需求。

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王宁说房 原创作品

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